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admin 热点新闻关注 2019-07-16 259 0

我是一个80后大叔,虽已中年但个人认为还不油腻,心中仍有情怀,心里那颗处于缺水状况的种子一直在等候适宜的时机勃发活力,但在这之前我仍然是一个甲方工程线的精装饰工程师。

前期精装饰工程处理并不体系,除了专业身世的精装工程师外,部分是由土建工程师或其他专业代庖。

在不需求精装交给的年代,精装饰在整个房地产工程管控体系占比不大,住所地块根本便是售楼处、样板间和一些电梯厅及公共区域,商业地块在外,首要作业便是工程进展与质量的管控以及交流联接,制品能够满意观感要求即可。

现在全精装交给的项目越来越多,但因为大部分是抢工抢出来的,交叉施工问题普遍存在,国标要求根本无法做到,因而写下这篇房地产精装饰处理攻略,期望与咱们共享一些阅历。

整个精装处理大约分四个阶段:前期计划、开工前预备、进程管控、交给查验,其间每一项都会有许多的管控动作,但我想共享的是相对重要的。

前期计划

1、 规划阶段

规划标准化程度低的我会重视以下几点:

A.施工难度

石材:货源少,无法选货和比价或不能满意供货量,常见于玉石类原料松脆,水线、暗裂多,不适合大区,如大斑白、爵士白、白玉兰排版尺度过大或不合理,出材率低;

布景墙木作:固定家具顶天立地不设收口调理板,难以批量加工;

地板:铺装过长,门洞处不设压条、过桥,易缩短或起拱;

壁纸:纹路构成接缝显着。

B.质量危险

空鼓:墙砖尺度过大,如超越600*600,张贴易空鼓;

渗漏:湿润区域资料不耐潮,如卫生间门框根部未选用石材;

收口:不同资料平接收口,常见于飘窗位、通道;

耐久:未考虑运用环境,如外阳台储物柜选用木质;

开裂:单一标高的平面尺度过大,易开裂,常见于客厅吊顶。

C.安全危险

防护栏杆未到达标准要求高度;内开内倒铝窗下角磕碰;挑窗窗户开合过大,无限位器设置;

金属装饰线条拼角处锐角未打磨,常见于踢脚线和镜柜卫生间镜柜镜面选用胶粘固定且未加边框淋浴间壁龛洞口宽度缺乏,玻璃隔板托件无法装置;

公寓楼空调外机渠道窗户设置不合理,简单呈现儿童翻爬。

D.功用缺点

运用:尺度较小运用不便利,常见于淋浴间;

维护:吊顶、管井墙未留置检修口,常见于厨卫间;

过道:门洞口宽度较窄,不符合一般运用习气,常见于卫生间;

整理:空间小不利于清扫构成死角,常见于卫生间淋浴间隔和台盆柜之间。

E.施工工艺缺点

各类精装饰工艺观感欠安、制造粗糙、收口不合理、图纸难以施行。

处理动作里还有内审、会审以及规划交底和规划深化,层层过滤,终究图纸上的问题根本会优化合理。其实这是了解和了解图纸的进程,经过审图能够对图纸加深形象和了解图纸。

事例共享

为了更好的效果规划选用墙面标准为1200*600,地上标准为1200*1200大理石进行铺贴,要求对缝,大理石质地松脆,尺度超越1200,简单发作裂纹和空鼓。

玻璃幕墙单片玻璃宽幅到达4米,需定制,现国内一般城市钢化炉最大宽幅为3300。

如聚氨酯类的防水资料,防水效果好,但只能作为内装地上防水资料运用,严峻的会构成瓷砖墙面大面积空鼓变形。

装饰面呈现了许多空鼓,导致瓷砖受压变构成开裂

撤除后显着看到聚氨酯防水与胶泥面掉落

售楼处图纸,需考虑规划简练、便利施工、资料加工周期短的计划,因为工期短,杂乱规划会导致施工难度加大,对质量构成影响。

与内装相关的各专业图纸需注意交叉界面处理,往往图纸并非一人所画。如:窗洞与内装窗户尺度纷歧、风管与消防管方位抵触、装饰面造型与消火栓标准高度有抵触,主张规划牵头工程各专业参加,打开读图讲图会,进行图纸推演,优化并加以完善。

柜体内水阀方位要求要明晰高度,主张设置在地上以上25cm~35cm之间适宜,台下盆会占有柜体内空间,水阀过高会与台下盆区域堆叠,装置软管时施工空隙影响装置质量,后期呈现阴漏,难以发现,等发现根本都是柜体腐朽变色。

国内不锈钢惯例加工厂超越4100 mm归于异形加工,过长折边简单呈现弧度,大面积镜面不锈钢难以坚持平坦。

家具及设备影响柜门彻底敞开。如图:

橱柜门因油烟机遮挡无法彻底敞开

镜柜门因开关面板的距离没定位精确影响运用

凳子的区域其实是冰箱方位,影响柜门敞开

2、招采阶段

A.资料

了解资料商的供货才能及时刻,触及需求加工的资料如:大理石、木饰面、全体橱柜等,首要针对加工周期长,原资料供货受源头约束等客观因素影响,需对供给单位及加工厂区进行调查。

调查要点需特别重视厂家规划、供货才能、资源和谐才能、现场服务才能,优选战略或有过协作阅历的单位进行协作。

B.工程单位

应考虑施工单位处理才能,户内装饰面积不宜超越3万㎡(或20层以上高层二栋以内);

相同或邻近户型楼栋优先编入一个标段,楼栋内公区,和户内不主张拆标,利于下降处理难度;

优选战略或有过协作阅历的单位,示范区优选精英团队,尽量分3个或以上标段施行,以便比照挑选;

精装单位挑选需老带新且有相同阅历的单位,特别是带科技体系的项目;

投标单位需进行团队面试,查核他们对图纸重难点了解、怎么施行装饰总包处理功用、常见的质量问题需有防控办法;

C.技能及标准要求

编制投标技能要求,内容包括公司内部的处理体系、技能要求、工艺工法、制品维护要求及安全文明出产要求。施工界面区分明晰,便于现场处理,明晰处理和工艺要求。

开工前预备

前期计划做厚实了,开工前预备就会比较明晰。

详细分为:资料及封样→踏勘及交底→核对各户→资料及加工堆场及运送流线→施工组计划及资料出场表→工艺工法、制品维护、安全文明展现区。

A.资料及封样

兵马未动粮草先行,需对资料进行详细的整理,样板应表现工艺特色,例如不锈钢拼角;

关于天然石材,假如为大面装置,实样不宜过小,还应供给大板相片,该进程相同能起纠错效果,如有不合理的资料可及时纠正改变,首要触及大面积同区域大理石要对矿口及荒料进行数量计算,如未到达面积要求,及时寻觅或替换;

明晰异形资料厂家的加工才能,模术标准以外资料需提早承认,如:超宽幅玻璃、超长度不锈钢饰面、超宽幅木皮、铝单板;

大面积铺贴尽量防止白色系大理石,如:大斑白、爵士白等,白色系大理石内有铁质,即便做了6面防护仍然难防止反锈现象;

玉石类布景需与规划单位对什物进行承认,承认后全款拿下。

为什么要全款拿下,这儿我共享一个我的阅历,该项目布景墙用的透光玉石且为45度角对纹斜拼,极端消耗原资料,找遍福建水头镇才来找到满意要求的毛板。最初价格并不贵大约我记住也就3万块,承认过目光后让施工单位付定金发货,成果回到项目上噩耗传来,资料被别家高价买走,定金双倍赔付。对这个项目来说这块玉石是绝无仅有的,找了二天才找到替代品,效果还没之前的好,工期在即只能迁就。

黄金有价玉无价,该资料在豪宅及高级售楼处运用较多,如遇此类资料必定要做到满有把握,所承认的资料样品需规划师、规划部、工程部、三方签字交资料室挂号封存。

B.踏勘及交底

出场前要求装饰单位对现场进行踏勘和交底,发现与图纸不符或是未到达交给的应及时要求整改。

总包给力,对装饰处理来说能够削减许多处理本钱。

修建规划阶段内装规划同步介入,会有适当显着的纠错效果,一起对品控和本钱有着活跃的效果,踏勘及交底我比较重视一下几点:

● 核对各户型平面布局:

房间尺度,墙体安置,管井方位。

● 作业面质量:

查验土建结构墙面平坦度、笔直度,方正性、标高级;

抹灰面的空鼓开裂状况,楼地上垫层是否起砂、空鼓、开裂,洞口尺度、总包一次防水质量、外门窗是否渗漏、空调留洞坡向、窗台散水状况。

● 功用性查看:

电气预埋管路晓畅、给水管道试压、排水管道晓畅和维护、给排水管口的维护、厨房烟道止逆阀、机电点位与装饰图是否一起,以及现已装置好的户门、外窗等。

● 预埋管道标识:

依据总包、机电单位供给的图纸,查看各种预埋管道、管线标识是否明晰、完全。

详细标准要求参阅各公司工程处理细则或国标。踏勘及交底往往能是单位好坏的试金石,假如该项管控的好,那么祝贺你该项目处理起来会相对轻松,反之则要上紧弦,管控动作有必要做到位,留下处理痕迹。

C.资料及加工堆场及资料运送流线

项目处理是否顺利,资料堆积点和运送流线非常重要,开工前需对现场进行踏勘,明晰资料堆积区域及运送流线,防止资料乱堆乱放,资料运送交叉会影响工程进展并导致资料损坏。

现现在分为示范区和大区,两者有必定的差异,差异在于示范区因为场所约束,往往会有部分资料就地加工,一起还有其他专业的资料彼此搅扰,而大区有地下室能够作为资料及加工堆场,搅扰较少,现在我就来说说两区怎么设置。

● 示范区

提早规划好示范区场所,示范区为中心50米内区分好堆场,堆场应设置在主路邻近,便利大型吊机及叉车进入。

厂区内合理区分各专业的资料堆及加工区,场所可会集可分隔,详细设置需量体裁衣,堆场及通道需地上硬化平坦,动线以影响各专业作业为最佳计划,如因特别原因替换堆场需提早安置后备堆场。

● 大区

地下室为大区资料堆积及会集加工的最佳场所,设置前对地下室区域进行踏勘,合理规划木作、钢构加工、大理石及瓷砖加工、龙骨加工、砂浆加工、甲指分包库房,运送道路以工区最方便道路为优,电梯分为物料电梯和人工电梯。

D施工组计划及资料出场表

依照要求拟定施工安排计划,参阅施工安排计划编制资料出场表,虽然实践进程中许多计划和节点会偏移,但有了该两项就能够起到纠偏的效果,可做到预控。

E工艺工法、制品维护、安全文明展现区

在出场入口处做工艺工法、制品维护及安全文明展墙,并对施工班组进行宣贯,要求严厉按其履行,要求写进合同作为附件,该项不能流于方式,我觉得这有深层次含义,假如连自定的规则都无法做到,那后边的处理也会失控。

进程管控

进程管控其实也是对前期预备的作业做一个盯梢处理。

大致可分为:资料出场查验→要害工序→实测实量→进程质量巡检及例会→敞开日巡检→制品维护,详细如下:

A资料出场查验

要求监理、装饰单位、规划参加,需求对重要资料设备,如室内石材、木作,在进程中由项目工程部安排监理单位、装饰单位一起监督查验。

要分阶段施行,备货阶段(查看工厂是否如期备货,以及原材质量);第一批加工阶段(查看第一批加工水平、加工周期是否满意要求);进程加工阶段(查看进展及质量、观感)。

B要害工序

要求装饰单位、监理参加,关于触及到客户灵敏点,例如淋水实验、闭水实验等非常重要的要害工序,工程部分可邀请客户关系部分或物业部分一起参加查验。

C实测实量

要求装饰单位、监理、物业参加,重要对墙面、地上、顶面、装饰面、开关面板等进行实测实量。

地上平坦不行

墙面平坦度不行

风口水平倾斜

贴砖阳角缝隙过大

木饰面拼缝显着

面砖铺贴呈现窄边

D进程质量巡检及例会

要求装饰单位、监理参加,查看内容包括工程实体质量、工程质量处理办法的履行状况、安全明文、现场出产进展状况。

E敞开日巡检

要求工程、规划、营销参加,对制品进行查看,依据问题终究定见进行整改。

F制品维护

监理、土建总包、装饰单位参加,要求精装饰单位是本承揽规模处理总包,在与总包、外门窗、外装饰、机电单位处理移送手续后,全责辅导和监督本区域内一切单位的制品维护作业。

其实实践操作进程中会遇到许多困难,有许多的交流和谐作业,我觉得问题销项会很重要,也有必要开,装饰中交叉专业较多,问题每天都有,有些问题是咱们无法处理,这就需求安排各专业进行问题销项,会议上明晰处理思路及完结时刻,以会议纪要的方式下发各单位并催促完结。

进程中我会要点重视以下几点:进展、质量、图纸匹配度。

进展把控需求点把控好资料。加工资料到货状况存在许多危险,如原资料、加工周期、物流、气候等原因均会影响到货时刻,也便是说把控好了资料出场时刻既能把控好进展。

质量把控首要表现在日常巡检上。多走多看多发单,这个时分就要用好监理单位,对他们进行实测实量训练,带领他们常常进行现场丈量,培育班组的自律性,在这个问题上堵不如疏,假如单位本身没有要求,那么频频的查看和整改相对会影响进展。

查看仅仅手法,意图是要求施工单位逐渐自我进步,常常安排工法宣讲,进行样板点评,读图讲图、培育责任心,对优异的班组进行奖赏也是一种鼓励手法,经过时刻养习气,并在进程中筛选欠好班组。

防水项需严厉把控,需做到一户一验,至于详细做法在此就不打开说明晰,今后有时机再共享,现在各家都有很老练的防水做法,严厉依照公司标准要求履行。

图纸匹配是要求施工单位各班组长,提早对即将施行的区域进行图纸答疑,批量交给需做样板,各工序做点评,班组需全程参加。

交给查验

有了前期的衬托,交给查验也就相对简单些,究竟确保质量,整改的少了交给就轻松,进程如下:交给计划→归纳查验→交给评价→敞开日→查验→修理。

A.交给计划

客服或物业牵头,其他部分合作,项目提早半年举办交给发动会,交给前3个月完结交给计划,各公司规章纷歧样,一切应依据公司要求状况拟定。

B.归纳查验

安排监理、装饰单位、或许第三方验房安排进行查验,要点重视对洁具水箱、灯槽、风口、管井、地漏、踢脚线、家具、柜下、电箱内部等部位整理作业,留好查看记载。

C.交给评价

质量部或许叫产品处理中心,各家叫法不同,危险评价要提早一月进行,首要针对严重质量、安全、客户危险进行评价,符合要求的经过,不符合的进行整改,精装饰评价部位一般为:实测实量、公共区域、制品观感、空鼓开裂、机电等。

D.敞开日

安排工程、物业、装饰单位等相关部分,提早一月举办,前提条件是交给项目悉数完结并具有运用功用。

E.查验

工程牵头,总包、装饰单位、物业参加,业主入住前60~90天发动预备作业;预留15个作业日用于现场查验;第一批业主入住后三个月内完结全体移送。

F.修理

工程部牵头、物业、装饰单位参加,满意移送条件方可移送物业。

交给移送作业各家公司要求纷歧,在此只做参阅,交给进程做到自检合格率高,交给合格率也不会差。

本身对质量的把控高,防止大面积群诉事情发作,问题都是前期忽略导致,对客户来说,他们的每一分钱都要值得,对待产品就需像对待自家房子来看待,做到以客户视角看问题,呈现小的修理,要热情服务,要赶快完结修理并及时反应。

不知不觉写了许多,总觉得有许多没有告知清楚,作业之余能抽出来的时刻也不多,缺乏的当地还请各位看官纠正。

本文来自我国金茂精装饰工程师 王鹏(VX:aidengta),来历:涛哥杂谈(ID:jerryhetalk),本文已取得授权,对原作者表示感谢。

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